不動産融資についてご紹介
不動産投資の利回りについて
ここでは、不動産投資をするにあたって非常に重要な概念となる、利回りについて説明します。この利回りを加味して不動産融資を受ける必要がでてきます。そのため、ここではしっかり利回りについて学習しましょう。
不動産投資にとって非常に重要な概念となる、利回り。その利回りを説明するにあたって、投資全般で得られる２つの収入について説明する必要があります。それは、インカムゲインとキャピタルゲインです。一般的にインカムゲインとは、資産運用に際して、ある資産を保有することによって、安定的・継続的な現金収入のことです。投資信託の収益分配金、また銀行預金や利付債券の受取利息、などがそれに該当します。株式投資の場合、株主が企業から受け取る配当金、不動産投資の場合は家賃収入がインカムゲインとなります。インカムゲインは安定的・継続的な収入となりますので、キャピタルゲインとは違い、インカムロスという概念はありません。
一方、キャピタルゲインについては、保有していた資産の値段変動によって得られる収益のことを意味します。この場合の資産とは幅広く、土地、建物、絵画、ゴルフ会員権、貴金属などを指し、株式や債券などの有価証券も含まれます。一般的には、価格が変動するものでして、安価にて購入し、高くなった時に売却して得られる売却益のことをキャピタルゲインといいます。キャピタルゲインの反対でキャピタルロスと呼ばれるものがあります。キャピタルゲインは、保有している資産価値、資産価格の上昇によって得られる収益（リターン）ですので、高くなると予想して買った資産が、当初の予想に反して値下がりしてしまった場合には、そこで売却してしまいますと、損失が発生してしまいます。その損失のことをキャピタルロスといいます。
不動産投資では、バブル期のころは土地の転売によるキャピタルゲイン中心でしたが、今は中古マンションなどに投資するサラリーマンなどが増えています。中古のマンションなどは、資産の価値自体が上昇することは考えられないため、物件を貸し出した時に得られる賃貸収入（インカムゲイン）中心になりました。インカムゲインにおいて、利回りは非常に大事です。不動産投資で何が大事？といわれたらやはり一番大事なことは利回りです。利回りとは、不動産から得ることができる家賃収入を購入価格で割ることによって算出できます。そこから実際に不動産を維持するために必要な諸経費を加味していないため、この利回りを表面利回りやネット利回りと呼んだりすることもあります。経費などを差し引いた時の利回りに関しましては、実質利回りといいます。最近の不動産投資のブームによって、不動産投資ポータルサイトなどで公開された高利回り物件はすぐに買い手がついてしまうのが現状ですので、不動産競売物件による不動産投資のほうがまだ高利回りの物件を取得することができるでしょう。不動産競売物件は市場の正規価格よりも安く買える可能性が高く物件購入価格に対する多くの利回りを得られる可能性が高いのです。